Ставку по семейной ипотеке привяжут к числу детей — чем их больше, тем меньше процент. Срок, когда льгота будет действовать, ограничат 15 годами. Измененные условия вступят в силу с 1 октября и затронут новые договоры 
С 1 октября 2026 года в России изменятся условия получения семейной ипотеки, следует из сообщения Минфина. Ключевые обновления — привязка ставки по льготному кредиту к числу детей в семье и дифференциация максимальной суммы ссуд, которые будут также зависеть от региона проживания заемщиков. Кроме того, вводится максимальный срок субсидирования льготного ипотечного кредита — до 15 лет.
«Это сделает семейную ипотеку более адресной и демографически ориентированной программой», — указал Минфин.
Основной принцип — чем больше детей в семье, тем ниже ставка по кредиту. Лимит по кредиту зависит и от размера семьи, и от региона.
Для заемщиков по всей России, за исключением столичных регионов (Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей), будут действовать такие параметры:
- 10% — для семей с одним ребенком, не достигшим семи лет на момент заключения договора. Максимальная сумма кредита — 6 млн руб.;
- 8% и 8 млн руб. — для семей с двумя детьми, где хотя бы один ребенок младше семи лет;
- 6, 4 и 2% годовых и 10 млн руб. — для семей с тремя, четырьмя, пятью детьми соответственно с тем же условием по возрасту хотя бы для одного ребенка.
В столичных регионах «лестница» ставок по семейной ипотеке будет выше на 2 п.п. для аналогичных категорий семей. Таким образом, стоимость кредита будет варьироваться от 12 до 4% годовых. Для семей с одним ребенком в этих регионах предельная сумма кредита установлена на уровне 12 млн руб., для семей с двумя детьми — 15 млн руб., а для остальных категорий — 18 млн руб.
Ставка по семейной ипотеке в сегменте ИЖС — на строительство частного дома или его завершение, а также на покупку земли с последующим возведением жилья — останется 6% вне зависимости от количества детей и региона проживания семьи.
Базовая ставка по семейной ипотеке сейчас составляет 6% на весь срок кредита. На льготные ссуды могут рассчитывать семьи с одним ребенком до шести лет включительно, семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми, а также семьи с ребенком-инвалидом. Максимальная сумма льготного кредита в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области составляет 12 млн руб., в других регионах — до 6 млн руб.
Как в России предлагали менять правила семейной ипотеки
Изменение параметров семейной ипотеки обсуждалось с весны 2026 года. Изначально предполагалось, что Минфин внесет изменения в программу с 1 июня, но срок был сдвинут.
Идея дифференцированной ставки, то есть привязки ставки по льготному кредиту к числу несовершеннолетних детей в семье, обсуждалась с июля прошлого года. Тогда комитет Госдумы по защите семьи, вопросам отцовства, материнства и детства выступил с рекомендацией Минфину и Минстрою рассмотреть возможность изменения параметров госпрограммы.
Позже глава комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков говорил, что дифференцированную ставку по семейной ипотеке могут ввести уже к концу 2025 года, хотя признавал, что обсуждение разных вариантов этой идеи продолжается. Так, рассматривался сценарий привязки значения ставки к уровню дохода заемщика в зависимости от региона покупки жилья и цены квадратного метра там.
Затем стало известно, что «лестница ставок» по семейной ипотеке будет привязана к количеству детей — чем больше семья, тем ниже процент. Аксаков раскрыл, что для семей с одним ребенком рассматривается ставка 12%, для семей с двумя детьми — 6%, а для многодетных семей — 4%. Замминистра финансов Иван Чебесков подтверждал, что такое предложение звучало в парламенте.
Помимо дифференцированной ставки по семейной ипотеке рассматривались и другие варианты модификации программы. Например, Минфин предлагал повысить ставку по льготным ссудам для заемщиков с общими детьми, которые не состоят в официальном браке, писала «Московская перспектива».
Экономика Хуснуллин назвал очень дорогой для экономики льготную ипотеку
С 1 февраля в России уже ужесточились условия доступа граждан к госпрограмме: для желающих оформить кредит по льготной ставке стал действовать принцип «одна семья — одна льготная ипотека». Если раньше каждый взрослый член семьи мог оформить на себя льготную ипотеку под 6%, то теперь оба супруга должны выступать созаемщиками для участия в программе. После ужесточения поток заявок от россиян на такие кредиты рухнул более чем на 40%, писал РБК на основе статистики «Дом.РФ».
Как изменения оценивают эксперты
Правительство планомерно сужает доступность семейной ипотеки с 2024 года, объясняя это намерением сделать программу более адресной. Один из аргументов — большие госрасходы на ее поддержку в период двузначных рыночных ставок. Так, заложенные в бюджет траты на субсидирование процентов по таким кредитам составляли 1,8 трлн руб. до конца 2028 года.
Профессор кафедры психологии и развития человеческого капитала Финансового университета Александр Сафонов связывает новую конструкцию прежде всего с попыткой направить ограниченные бюджетные средства «в пользу наиболее перспективных семей с точки зрения рождения новых детей». «Дифференциация ставок создает сильную финансовую мотивацию для рождения последующих детей. Шаг снижения ставки за каждого нового ребенка (например, переход в регионах с 10 до 8% при рождении второго или до 6% при рождении третьего ребенка) призван стать экономическим стимулом для расширения семьи», — считает эксперт.
Изменения касаются сразу нескольких аспектов, поэтому однозначно ответить на вопрос, стали условия программы семейной ипотеки хуже или лучше, не так просто, отмечает заведующая лабораторией исследований демографии, миграции и рынка труда центра РАНХиГС Алла Макаренцева. Она обращает внимание, что лимиты по кредитам выросли, а предложенные ставки чуть ниже тех, что обсуждались ранее. «Всегда должна быть определенная точка отсечения, чтобы программа не распространялась на всех и в то же время ее охват оставался адекватным», — замечает она.
По данным последней переписи населения, из всех семей с детьми более 55% — с одним ребенком, 33% — с двумя, а три и более детей приходятся на оставшиеся 12%, перечисляет управляющий директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин. Сильнее всего изменения почувствуют первая и вторая категории семей, особенно в столичных регионах, говорит аналитик.
Повышение ставки по льготной ипотеке для семей, где родился один ребенок, с 6 до 12% может стать «большим шоком», предупреждал ранее глава «Сбера» Герман Греф. Он называл оптимальной ставку 8–9% годовых по жилищным кредитам для таких семей.
«Для значительной части семей с одним ребенком новые условия станут поводом отказаться от покупки», — полагает старший директор рейтингов финансовых институтов НРА Наталия Богомолова. По ее оценке, рынок новостроек, особенно в массмаркете, может столкнуться с новым витком стагнации, а продажи могут снизиться более чем на 15%.
Руководитель направления экспертной аналитики финансового маркетплейса «Банки.ру» Инна Солдатенкова считает, что ожидаемое снижение будет ощутимым, но «без обвала». Выдачи семейной ипотеки, скорее всего, заметно снизятся в октябре относительно сентября, говорит она. Это произойдет не только из-за новых параметров, но и из-за того, что часть спроса уже сдвинулась вперед: многие заемщики спешили выйти на сделку до 1 октября.
По данным Солдатенковой, семьи с одним ребенком запрашивают в среднем около 4,2 млн руб., а первоначальный взнос у них, напротив, самый высокий — 35%. Чаще всего они покупают вторичное жилье, а средний доход в заявках составляет 146 тыс. руб. При таком размере кредита повышение ставки существенно увеличит ежемесячный платеж. Часть заемщиков с доходом ниже среднего или с другими кредитами, по оценке эксперта, не пройдут банковскую проверку по показателю долговой нагрузки. Сильнее всего это затронет столичные регионы, где выше и ставка, и стоимость жилья: часть спроса может сместиться в более дешевые объекты, а часть заемщиков отложат покупку.
По расчетам Богомоловой, при кредите 12 млн руб. на 30 лет ежемесячный платеж при ставке 6% составляет около 57,5 тыс. руб., а при 12% — около 98,6 тыс. руб., то есть увеличивается на 71,5%. Рекомендуемый доход при этом вырастет примерно на 61%.
Пересмотр условий не обязательно приведет к пропорциональному падению всех выдач семейной ипотеки, считает руководитель «Ипотечного бюро» Камила Фазлыева. «Даже с учетом повышения ставки по семейной ипотеке существенно ниже рыночных и будут привлекательны для потенциальных заемщиков», — говорит она. По ее мнению, обращаться к программе будут прежде всего семьи, приобретающие жилье для собственного проживания, тогда как часть инвестиционного спроса уйдет.
«Увеличение суммы кредита приближает ее к реальному уровню цен и [дает] возможности приобретать более пригодные для жизни семейные площади. Изменения имеют целью снижение потенциальной нагрузки на госбюджет, они были ожидаемы и давно назрели», — заключает Фазлыева.