Несмотря на значительное увеличение числа игроков и рост динамики ввода, на офисном рынке сохраняется невысокий уровень вакантности
За годы своего существования столичный рынок качественных бизнес-центров пережил несколько трансформаций. Сегодня время очередного этапа, об особенностях которого редакция «РБК Недвижимости» побеседовала с ключевыми участниками рынка.
Последние пять лет были насыщенными на события для столичного рынка офисной недвижимости. Середина этой пятилетки ознаменовалась двумя последовательными фазами: сначала, с уходом западных игроков, структура предложения пополнилась существенным объемом качественных площадей, что привело к буму сделок — он пришелся на 2023 год. Затем, уже в 2024-м, рынок столкнулся с дефицитом качественных площадей. Прошедший 2025 год и наступивший 2026-й стали временем стабилизации, говорят опрошенные эксперты, что позволяет уже сегодня подвести некоторые итоги периода и построить прогнозы на следующий период.
Изменение состава игроков: в чем причины
За последние пять лет значительно увеличилось число девелоперов, работающих в офисном сегменте, отмечают участники рынка. «С 2021 года московский рынок офисной недвижимости заметно расширил круг ключевых игроков. Если в момент активного формирования сегмента рынок был сосредоточен вокруг ограниченного числа профильных девелоперов, то позднее мы увидели довольно динамичный рост их числа», — рассказывает директор департамента офисной недвижимости NF Group Елена Акатова.
По оценке эксперта, еще совсем недавно, в конце 2023-го, в сегменте офисов на продажу насчитывалось девять заметных игроков. Но уже к середине 2024 года на рынке было представлено 28 объектов от 23 девелоперов, а к концу 2025-го — 79 проектов от 42 девелоперов. «Это свидетельствует о том, что за несколько лет рынок перешел от относительно узкой конкурентной среды к более широкому и диверсифицированному составу игроков», — заключает Елена Акатова. Статистику подтверждают и регулярные срезы, которые проводят аналитики «РБК Исследования рынков». Так, если в рейтинге офисных девелоперов, который был составлен по итогам 2021 года, фигурировало 11 игроков, то участниками масштабного исследования, которое будет представлено по итогам 2025-го, стали уже 24 компании.
Руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова отмечает значительное увеличение числа непрофильных игроков: компании, которые ранее специализировались только на строительстве жилья, устремились в сегмент на фоне действия в Москве программы комплексного развития территорий (КРТ) и программы создания мест приложения труда (МПТ).
«Городские программы стимулирования создания рабочих мест подтолкнули жилых девелоперов к выходу на офисный рынок с новыми проектами за пределами Третьего транспортного кольца (условие программ)», — говорит и Дмитрий Венчковский, партнер, руководитель департамента офисной недвижимости CMWP.
Этот факт отмечает и руководитель аналитического центра девелоперской компании Stone Марина Грицкова. «В 2025 году мы фиксируем качественные изменения в поведении покупателей и арендаторов офисной недвижимости: за счет активных стартов и выхода на рынок непрофильных игроков произошло существенное расширение витрины предложения, что сделало выбор потенциального клиента более осознанным», — резюмирует Грицкова. В компании добавляют, что, несмотря на широкий объем экспозиции, на примере сделок первого квартала продажи были зафиксированы только в 38 проектах из 62 строящихся и проектируемых бизнес-центров класса А внутри МКАД. При этом значительная часть интереса покупателей продолжает концентрироваться у профессиональных офисных девелоперов. По итогам квартала 60% реализованных площадей пришлось на проекты девелоперов Stone, MR и Forma, что подтверждает высокий уровень доверия к системным игрокам рынка.
О том, какие крупные игроки продолжают формировать топ офисного рынка и какие новые компании ворвались в топ-15, читайте в масштабном исследовании РБК, которое будет опубликовано в апреле в специализированном разделе, посвященном офисной недвижимости.
Фото: Shutterstock AI / Shutterstock / Fotodom
Почему непрофильные игроки пришли на офисный рынок
В 2021 году программу создания мест приложения труда (МПТ) в Москве расширили, чтобы упростить взаимодействие с инвесторами и дополнительно привлечь бизнес за пределы ТТК и МКАД. Ключевые изменения: