Выясняем, почему сделки купли-продажи вторички связаны с риском и какой способ расчетов выбрать, чтобы не оказаться без квартиры и без денег
Сделка с недвижимостью на вторичном рынке — это стресс-тест на доверие. Покупатель боится перевести деньги и не получить квартиру, продавец — отдать ключи и не увидеть оплаты.
Двадцать лет назад распространенным способом расчетов были наличные в банковской ячейке. В эпоху цифровых сервисов появились более совершенные решения — в частности, аккредитивы.
Вместе с практикующими риелторами разбираемся, в чем преимущества аккредитивов, как они работают и почему стали удобным и популярным способом расчетов при сделках на вторичном рынке недвижимости.
В чем заключаются риски вторички для покупателя
Фото: Ground Picture / Shutterstock / FOTODOM
Квартиры на вторичном рынке привлекают многих покупателей — такие лоты зачастую дешевле сопоставимых вариантов в новостройках, находятся в районах со сложившейся инфраструктурой, а многие объекты продаются с готовым ремонтом, что позволяет переехать сразу после приобретения квартиры.
Однако покупателей часто останавливают юридические риски и страх столкнуться с недобросовестным продавцом или мошеннической схемой. Опасения имеют под собой основания: по оценке основателя и директора агентства недвижимости «ЛэндЛ» Алексея Клышина, порядка 30% выставленных на вторичном рынке объектов недвижимости вовсе не должны быть в продаже — например, из-за серьезных скрытых обременений или нерешенных споров о наследстве. Еще 30% квартир требуют дополнительной проверки всех документов.
Алексей Клышин, директор агентства недвижимости «ЛэндЛ»:
«Законодательство защищает только продавца, покупатель же никак не защищен. Если собственник продал квартиру, получил деньги, но по какой-то причине не подписывает акт, заставить его выехать из квартиры будет крайне сложно. Ситуация усугубляется тем, что сейчас персональные данные в выписках из ЕГРН закрыты для третьих лиц. Покупатель физически не может самостоятельно проверить текущего владельца, не говоря уже о тех, кому недвижимость принадлежала ранее. Мошенники видят эту дыру в законе и всячески ею пользуются».
Риски для покупателя зачастую лежат в прошлом недвижимости и ее владельцев. Классические примеры — внезапное появление неучтенных наследников или людей с правом пожизненного проживания. Как правило, это родственники, отказавшиеся от приватизации. Не менее распространенная проблема — риски совместно нажитого имущества и отсутствие нотариального согласия супругов.
«Один из недавних случаев: мужчина решил продать земельный участок, который приобрел задолго до женитьбы на своей третьей супруге. Он представил об этом документ, однако при проверке выяснилось, что участок он купил, пока был женат в первый раз. Со второй женой он построил на участке гараж и баню, а в третьем браке возвел дом. В итоге, чтобы впоследствии у нового собственника не возникло проблем, нам потребовалось три согласия от всех трех жен», — объяснил на примере из своей практики Алексей Клышин.
Чем рискует продавец
Принято считать, что главные риски в сделках купли-продажи недвижимости несет покупатель, однако продавец тоже находится в уязвимом положении. Его главный страх — ситуация, когда право собственности в Росреестре уже перешло к новому владельцу, а деньги на счет не поступили.
Чтобы минимизировать вероятность подобного сценария, продавцы нередко пользуются расчетами через банковскую ячейку. По мнению практикующего риелтора, члена Гильдии риелторов Москвы Владимира Шмелева, инструмент далек от совершенства.
Владимир Шмелев, член Гильдии риелторов Москвы:
«Расчеты через банковскую ячейку — это рудимент рынка недвижимости. Раньше около 90% расчетов производилось именно таким способом: покупатель закладывал в банковский сейф деньги в качестве оплаты за объект недвижимости, продавец получал их при предоставлении условий доступа — как правило, это выписка ЕГРН, где правообладателем указан покупатель. Сегодня специалисты используют такой инструмент крайне редко, так как при расчете через банковскую ячейку утрачивается один из главных критериев добросовестности — отсутствие наличных. При безналичном расчете есть безоговорочное и безусловное подтверждение получения продавцом денежных средств в виде банковского документа. В случае с ячейкой факт получения продавцом средств реально оспорить в суде — это риск для покупателя. Помимо этого, проблемой могут стать фальшивые купюры: после того как деньги попали в ячейку, все риски по их подлинности переходят на продавца».
Еще одним востребованным инструментом расчетов эксперт назвал депозит нотариуса. Его преимущество заключается в том, что посредником в передаче средств становится лицензированный нотариальной палатой специалист. Однако и в таком способе есть свои минусы, считает риелтор.
«При переводе крупных сумм на депозит нотариуса у покупателя могут возникнуть неожиданные сложности. Я все чаще вижу, что банки блокируют такие операции как подозрительные, из-за чего деньги по несколько дней висят в воздухе и не приходят на счет нотариуса», — указал Владимир Шмелев.
Почему риелторы рекомендуют аккредитив
Фото: Lordn / Shutterstock / FOTODOM
Идеальный сценарий сделки — тот, при котором все стороны чувствуют себя в безопасности. Достичь его с помощью обещаний и «честного слова» удается крайне редко. По мнению Алексея Клышина, сделки на доверии в сфере недвижимости невозможны: необходима обстоятельная проверка документов и гарантии. Проверенным посредником в этой ситуации выступает банк и формат аккредитива, который становится страховочным тросом для обеих сторон договора.
Аккредитив — это безналичный способ расчетов, при котором банк временно замораживает деньги покупателя и открывает продавцу доступ к ним только после того, как тот выполнит все условия договора. Это своеобразный аналог эскроу-счетов для вторичного рынка, где сторонами становятся не физлицо и компания-застройщик, а два физических лица — покупатель и продавец.
«Форма расчетов через аккредитив — это самый совершенный способ расчетов при сделках с недвижимостью на сегодняшний день. Это наиболее современный, удобный и безопасный вид расчетов как для покупателя, так и для продавца. А аккредитив Сбера выступает флагманом и задает высокую планку по уровню качества услуги», — подчеркнул Владимир Шмелев.
К ключевым преимуществам аккредитива эксперт отнес отсутствие сторонних структур в качестве посредников при переводе средств, а также возможность открыть аккредитив на заранее определенный срок. «Нередки случаи, когда заключена сделка, договор купли-продажи отправлен на регистрацию в Росреестр и в этот момент на имущество накладывают арест судебные приставы из-за какого-либо невыплаченного долга. Росреестр приостанавливает регистрацию до момента, пока должник не погасит все свои обязательства и запрет не будет снят. Если покупатель открыл аккредитив на 30 дней, на 31-й день вся сумма ему вернется без необходимости писать дополнительные заявления. Это очень ценный нюанс — иметь возможность быстро решить вопрос, если что-то пошло не так», — привел пример Владимир Шмелев.
В случае с аккредитивом Сбера доступна редкая опция: трансферация аккредитива. Так называют возможность перевести определенную часть или всю сумму от продажи недвижимости на счет другого лица. Инструмент удобен для тех, кому необходимо оплатить услуги риелтора или совершить перевод по альтернативной сделке, в которой продавец реализует свою квартиру и одновременно покупает другую. Показательный пример: собственник продает квартиру за ₽30 млн и должен выплатить риелтору комиссию в размере 3% от суммы, то есть ₽900 тыс. Прямо во время сделки он пишет заявление о том, что уполномочивает банк перевести ₽900 тыс. на счет агентства. В момент исполнения аккредитива продавец получает ₽29,1 млн, риелтор — ₽900 тыс.
Особенно полезной трансферация становится при альтернативных сделках: в Сбере можно выстраивать цепочки переводов внутри одного аккредитива, что разом снимает риски сразу и с продавцов, и с покупателей.
Можно ли открыть аккредитив без визита в банк
На протяжении последних лет открытие аккредитива ассоциировалось с обязательной поездкой в банк: казалось, что такой счет нельзя открыть самостоятельно. Сбер и здесь предложил прорывное решение: в мобильном приложении «СберБанк Онлайн» (18+) открыть аккредитив можно в любое время. Это наверняка оценят покупатели и продавцы, живущие в разных часовых поясах: к примеру, покупатель квартиры в Москве из Омска может провести все формальности в удобное для себя время — даже если в столице в это время все еще спят.
Формат также удобен для сделок с несколькими участниками: продавцам и покупателям не нужно подстраивать свои рабочие графики ради совместной встречи в офисе банка — весь процесс оформления происходит онлайн.
Достаточно зайти в раздел «Аккредитивы» и выбрать сделку с недвижимостью, заполнить данные о покупателе, продавце и квартире, проверить их и подписать — аккредитив откроется мгновенно. Из документов потребуется только договор купли-продажи, откуда покупатель сможет скопировать паспортные данные обеих сторон сделки и информацию о самой квартире.
«Это абсолютно несложно, в процессе заполнения данных все четко и понятно, — рассказывает Владимир Шмелев. — Меню в приложении само предлагает выбрать один из вариантов — например, что продается квартира, земельный участок, машино-место или нежилое помещение. При простых сделках покупатель может легко заполнить все самостоятельно. А если впоследствии потребуется изменить какие-то условия, например продлить срок аккредитива, это тоже легко сделать прямо в приложении».
Преимущества аккредитива в Сбере