Доля льготной ипотеки в России может впервые с 2022 года сократиться до 50%, а основным драйвером рынка вновь станут рыночные программы, считают в агентстве НКР. Но на пропорцию может повлиять скорость снижения ставки ЦБ 
К концу 2026 года доля льготной ипотеки в России может сократиться до 50%, и основным драйвером рынка станут рыночные программы, следует из исследования рейтингового агентства НКР, с которым ознакомился РБК. По оценкам аналитиков, «смена парадигмы» и возврат ипотечного рынка к «рыночным механизмам» произойдет впервые с 2022 года.
Почему ситуация на рынке ипотеки переворачивается
По прогнозу агентства, в 2026 году банки выдадут 1–1,1 млн ипотечных кредитов на общую сумму 4,7–5,1 трлн руб. Это на 10–15% больше по количеству и на 7–14% больше по объему по сравнению с 2025 годом, когда было выдано 968 тыс. кредитов на 4,5 трлн руб.
Но главным изменением аналитики называют не рост выдач, а смену модели рынка. Если в 2025 году на льготные программы приходилось 82% новых ипотечных кредитов (73% в 2024 году), то к концу текущего года этот показатель, по оценке НКР, снизится до 50%. В агентстве считают, что рынок начинает возвращаться к механизму формирования спроса, существовавшему до запуска массовой льготной ипотеки в 2020 году.
«Средняя ставка новых выдач уже поднялась выше 10% из-за сокращения доли льготных программ, а по итогам года она может превысить 11%, вернув нас в 2017 год», — отмечают аналитики. Сейчас предельная ставка по семейной и IT-ипотеке составляет 6%, а по дальневосточной и арктической — 2%, что влияет на средний показатель по всему портфелю. Ставки по рыночным программам ипотеки в топ-20 банков на 26 июня достигали 18,71–18,73% годовых, следует из данных «Дом.РФ».
Радио Почему жилье остается недоступным: Мутко — об ипотеке, ценах и стройке
В НКР ожидают, что поддержку рыночной ипотеке окажут дальнейшее снижение ключевой ставки ЦБ (сейчас 14,25% годовых) и накопленный за период жесткой денежно-кредитной политики (ДКП) отложенный спрос. По оценке агентства, уже к концу года ежемесячный объем выдач ссуд на покупку жилья может превысить 450 млрд руб., если даже уровень ключевой ставки составит 13% (НКР придерживается базового сценария ЦБ — 14–14,5% годовых к концу года), а в 2027 году доля рыночных программ продолжит расти. Дополнительную поддержку развороту тенденции оказывает и февральское ужесточение параметров госпрограммы. Тогда для желающих оформить кредит с господдержкой стал действовать принцип «одна семья — одна льготная ипотека». Если раньше каждый взрослый член семьи мог оформить на себя льготную ипотеку под 6%, то теперь оба супруга должны выступать созаемщиками для участия в программе. С весны власти обсуждали дальнейшее ужесточение условий семейной ипотеки — в частности, дифференцированные ставки, зависящие от числа детей в семье. 29 июня Минфин сообщил, что программа продолжит действовать в текущем виде до 1 октября.
Директор группы рейтингов финансовых институтов НКР и один из авторов исследования Егор Лопатин считает, что очередное ужесточение условий семейной ипотеки — дополнительный фактор, который с высокой вероятностью снизит долю льготных программ даже ниже 50%. Но более жесткие денежно-кредитные условия во втором полугодии в сравнении с предпосылками прогноза, наоборот, могут помешать снижению доли льготной ипотеки до 50% к концу года, оговаривается эксперт.
Какие варианты модификации семейной ипотеки рассматриваются
В конце июня «Известия» со ссылкой на документ, который рассылался банкам (также есть у РБК), сообщили, что власти ограничат срок действия условий льготной ипотеки 15 годами с момента выдачи кредита, после чего ставка вернется к рыночной. Кроме того, предполагается, что ставки будут различаться в зависимости от количества детей в семье и региона, где будет покупаться жилье. В Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях они составят 12% — для семей с одним ребенком, 10% — с двумя детьми, 8% — с тремя, 6% — с четырьмя и 4% — для семей с пятью и более детьми. В остальных регионах ставки планировалось установить в диапазоне 2–10%, следует из документа. Для заемщиков, вносящих не менее 50% стоимости недвижимости собственными средствами, планируется сохранить ставку 6% независимо от региона и состава семьи. Проект властей также предполагает повышение ставки для заемщиков, которые не оформят регистрацию по месту жительства в приобретенном жилье в установленный срок.
Два источника РБК в конце июня поясняли, что перечень этих мер не окончательный и не утвержден.
PRO Эксперты заявили о «расплате за бум» ипотеки в России
Какие прогнозы дают другие аналитики
По данным ЦБ, за пять месяцев 2026 года банки выдали ипотечных кредитов на 1,73 трлн руб. В среднем — по 346,6 млрд руб. в месяц.
Несмотря на то что рыночные ставки остаются высокими, заемщики более активно берут ипотеку, рассчитывая на рефинансирование под более лояльный процент через один-два года в условиях тренда на смягчение ДКП, говорит директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина.
«При дальнейшем снижении «ключа» доля рыночной ипотеки будет плавно расти и к концу 2026 года может увеличиться до 50% выдач, достигнув паритета с льготным кредитованием», — соглашается эксперт с выводами коллег из НКР. По ее словам, ожидаемые значительные изменения в семейной ипотеке наряду с уже вступившим в силу с 1 февраля 2026-го правилом «один льготный кредит — одна семья» будут ограничивать выдачи в льготном сегменте, на который приходилось более 70% выдач в предыдущие два года.
По прогнозу Щурихиной, выдачи ипотеки по итогам 2026 года вырастут на 15–20%, превысив 5 трлн руб. Она приводит те же факторы поддержки рынка, что и НКР: большой навес накопленного спроса на ипотечные кредиты, который будет реализовываться по мере снижения ставок. Но сдерживающее влияние на объем кредитов в части как льготных, так и рыночных выдач будет оказывать сохранение жестких требований к заемщикам в условиях действующих макропруденциальных лимитов, уточняет аналитик.
Старший директор рейтингов финансовых институтов НРА Павел Жолобов настроен более оптимистично: по его словам, при средней рыночной ставке по ипотеке 10–11% (имеется в виду показатель, учитывающий и рыночные, и льготные ставки. — РБК) уже «активизируется спрос на вторичном рынке».
«Вполне вероятно снижение доли льготной ипотеки до 40% выдач к концу года», — допускает аналитик.
Общество В Минстрое попросили не хайповать на льготной ипотеке
За последние несколько месяцев доля льготной ипотеки в выдачах уже упала в два раза и в апреле—мае составляла менее половины, отмечает сотрудник научно-учебной лаборатории макроструктурного моделирования экономики России НИУ ВШЭ Григорий Жирнов. Он напоминает, что в последние месяцы банки выдавали около 40–45 тыс. ипотечных кредитов по рыночным ставкам, что заметно больше, чем в период самого резкого провала ипотечных выдач в середине 2025 года (тогда выдавалось по 20–25 тыс. кредитов), но пока далеко от «нормальных уровней» — 100–120 тыс. кредитов в 2018–2019 годах.
«Такой прогноз по динамике ипотеки предполагает, что до конца года выдачи и по льготным, и по рыночным программам будут сопоставимы с текущими значениями. То есть это скорее инерционная динамика, чем какое-то значимое оживление», — считает Жирнов.
По его оценке, заметное оживление рыночного ипотечного кредитования можно ожидать при снижении ставок по ипотеке до 12% и ниже, и с учетом спредов это произойдет при достижении ключевой ставки 10–11% «Это скорее перспектива следующего года, и то в лучшем случае», — считает Жирнов.
Помимо изменений условий и ставок стоит держать в голове и требования к заемщикам, их общую закредитованность, и ситуацию с отсутствием у большинства населения накопленного первоначального взноса, утверждает руководитель «Ипотечного бюро» Камила Фазлыева.
«Сейчас настоящий первоначальный взнос, не нарисованный застройщиком, необходим. Соответственно, говорить о серьезном росте объемов ипотечного кредитования преждевременно», — заключает эксперт.