Спрос на семейную ипотеку может упасть на 10–40% из-за ужесточения госпрограммы Из-за изменения условий госпрограммы выдачи семейной ипотеки снизятся на 10–40%, часть семей откажется от покупки квартир и переориентируется на рынок ИЖС или аренды. Из-за этого аренда жилья может подорожать, однако цены на новостройки вряд ли вырастут
С 1 октября в России вступили в силу новые условия семейной ипотеки. С одной стороны, они расширили возможности для покупки жилья: лимиты кредитования для большинства семей выросли. С другой стороны, условия стали жестче. Максимальные сроки кредитов всем сократили вдвое, а ипотечные ставки для самой многочисленной части семей с детьми увеличили.
Вместе с опрошенными экспертами «РБК Недвижимость» рассказывает, как изменения самой популярной в России ипотечной программы повлияют на выдачу ипотеки, спрос и цены на жилье.
Сильное влияние семейной ипотеки
Более половины всех ипотечных выдач стабильно приходятся на ипотеку с господдержкой. Например, за январь—август 2026 года, по данным «Объединенного кредитного бюро» (ОКБ) из 3 трлн руб., выданных россиянам в качестве жилищных кредитов, около 1,8 трлн руб. пришлось на льготную ипотеку. При этом около 90% льготных кредитов, по данным «Дом.РФ» — это семейная ипотека, самая популярная из программ с господдержкой в России. За все время существования этой программы по семейной ипотеке в России было выдано свыше 2,1 млн жилищных кредитов.
Жилья с использованием ипотеки в России покупается очень много. Например, в первой половине 2026 года доля ипотечных сделок в структуре всех сделок с первичным и вторичным жильем в России составила 43%. Конкретно на рынке новостроек эта доля еще выше. В Москве, например, в августе этого года 60% квартир в новостройках были приобретены с использованием жилищных кредитов. В других городах, где элитных новостроек не так много (в кредит их покупают не часто), доля ипотеки в сделках с первичным жильем еще более существенная.
Из этих цифр следует, что любые перемены условий семейной ипотеки оказывают сильное влияние не только на рынок ипотеки, но и на рынок жилья в целом. Такое уже наблюдалось с февраля, когда в этом году в первый раз были ужесточены условия госпрограммы (тогда был введен принцип «одна ипотека на одну семью» вместо «одна ипотека в одни руки»). Вторые за год изменения вступили в силу с 1 октября. Они более существенные, чем предыдущие, поэтому их влияние будет еще более выраженным, прогнозируют эксперты, опрошенные редакций «РБК Недвижимость».
Несмотря на ужесточение, семейная ипотека еще долго будет популярной
«Даже с учетом повышения ставок семейная ипотека останется выгоднее рыночной еще как минимум в течение одного-полутора лет с учетом замедления темпов смягчения денежно-кредитной политики», — прогнозируют в «Эксперт РА». С 1 октября максимальные ставки по семейной ипотеке составляют 12% годовых, в то время как по рыночной ипотеке, по данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), они выше 18%.
Минфин объяснил, как снизить ставку до 6% по семейной ипотеке с 1 октября Недвижимость 
Выдача семейной ипотеки снизится на 10–40%
С вступлением в силу новых условий программы семейную ипотеку ожидает спад, консолидированно прогнозируют опрошенные «РБК Недвижимостью» эксперты, хотя снижение оценивают в разных диапазонах. «Грубо можно оценить это снижение в 15–30%. Эффект, по-видимому, начнет проявляться уже с октября», — прогнозирует аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов.
По предварительным оценкам агентства НКР выдачи семейной ипотеки могут упасть на 20–30% и влияние изменений программы проявится до конца года. По мнению завкафедрой ипотечного кредитования Финансового университета Александра Цыганова, спад может составить 10–25%.
Ряд экспертов предвидят еще более существенное падение. «Выдачи по льготным программам могут значимо снизиться (на 30–40%) в течение двух-трех месяцев после введения изменений, поскольку часть спроса будет с опережением реализована из-за «эффекта дедлайна» перед планируемыми новациями, после чего стабилизируются», — полагает директор по рейтингам кредитных институтов агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина. в «Эксперт РА».
Какой доход нужен для одобрения семейной ипотеки после изменения условий Недвижимость 
Спрос на жилье переструктурируется
Для всех семей, кроме тех, где растет один ребенок, максимальные суммы кредитов по семейной ипотеке с 1 октября увеличены. Теоретически это могло бы стимулировать покупку более просторного жилья, говорит Игорь Додонов. Однако эта возможность будет сильно ограничена двойным сокращением максимального срока льготного кредитования, а также существенным ростом ставок по семейной ипотеке для семей с одним-двумя детьми. А таких семей в России большинство и именно они формируют основной спрос на жилье, отмечают эксперты.
Сколько в России семей с детьми
По данным вице-премьера Татьяны Голиковой, в России насчитывается около 16 млн семей с детьми. Около 3 млн из них — это многодетные семьи (с тремя и более детьми). Все остальные (88% по оценкам ФГ «Финам») — это семьи с одним-двумя детьми. Причем более половины всех семей воспитывают лишь одного ребенка, уточняют в «Эксперт РА».
Чтобы спрос на жилье рос или хотя бы оставался стабильным, ежемесячные ипотечные платежи должны находиться на комфортом уровне. В Москве, например, как поясняет Александр Цыганов, медианная зарплата молодых специалистов с одним-двумя детьми составляет 110–130 тыс. руб. в месяц, а посильный для многих семей платеж — 40–60 тыс. руб. в месяц. Однако из-за изменения условий семейной ипотеки платежи вырастут, что приведет к переструктурированию спроса на жилье.
Семейную ипотеку скорректировали. Как изменятся платежи в Москве и Питере Недвижимость 
«Для соответствия риск-политикам банков, в том числе — в условиях действующих макропруденциальных лимитов на кредитование заемщиков с высокой долговой нагрузкой, получатели семейной ипотеки будут вынуждены выбирать жилье более низкого ценового сегмента, в более удаленной локации или меньшей площади, либо вносить существенный первоначальный взнос (от 40–50%)», — говорит Екатерина Щурихина. «Для Москвы это означает рост интереса к локациям Новой Москвы и Подмосковья без линий традиционного метро и даже в отдалении от станций пригородных электричек», — поясняет Цыганов.
Часть семей с одним или двумя детьми может и вовсе отказаться от покупки жилья, считает основатель bnMAP.pro Ирина Доброхотова. «Особенно ощутимым этот эффект может оказаться в регионах, где даже изменение ставки на несколько десятых процентного пункта существенно увеличивает нагрузку на семейный бюджет и способно сделать ежемесячный платеж недоступным», — говорит она.
Кроме того: