Главная Мы предлагаем М.И.Л.И.Ф. Команда и контакты
 

§ И ЗАКОНЫ СОБЛЮСТИ, И КАПИТАЛ ПРИОБРЕСТИ (Коммерческая недвижимость. 01.04.2011г.)

И ЗАКОНЫ СОБЛЮСТИ, И КАПИТАЛ ПРИОБРЕСТИ.

Анастасия Ясинская

1 апреля 2011

Коммерческая недвижимость

Петербург имеет репутацию города законопослушного и передового по части разных правовых новшеств. Так, Северная столица считается пионером и лидером земельной приватизации, начавшейся здесь еще в 1995 году. Это единственный из субъектов РФ, разработавший собственный закон о государственно-частном партнерстве. Данный закон призван регламентировать реализацию наиболее капиталоемких и сложных инвестиционных проектов, связанных, в том числе, с развитием транспортной инфраструктуры.

Участки под застройку, а также объекты недвижимости распределяются преимущественно на открытых торгах. В частности, в 2010 году мегаполис вышел на первое место в стране по площади участков, предоставленных на аукционах под комплексное освоение.

Но, естественно, ради действительно крупных инвесторов, которым Смольный придумал специальное название "стратегические", и ради лакомых налогоплательщиков чиновники готовы лавировать в "правовом пространстве", пытаясь при этом сохранить видимость рыночных процедур. Городу, который до недавнего времени соответствовал имиджу "честного, но бедного", трудно устоять перед соблазном больших денег, которые наконец потекли в Северную столицу.

Аренда дороже собственности. Право частной собственности на землю - один из "китов" политики Петербурга в сфере имущественных отношений. Любой владелец недвижимости может выкупить участок под своими строениями. Цена, согласно городскому закону, принятому в декабре 2004 года, составляет 9 ставок земельного налога. То есть 13, 5% от кадастровой стоимости участков (за исключением льготных категорий пользователей). Ценник достаточно либеральный. В частности, принятый осенью 2010 года Федеральный закон "О внесении изменений в законодательные акты РФ в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки..." устанавливает для городов с населением от 3 млн. человек ценовую планку до 20% от кадастровой стоимости. "Петербург вписывается в обозначенный диапазон, и менять действующий порядок мы не планируем", - комментирует первый заместитель председателя Комитета по управлению городским имуществом (КУГИ) Алексей Чичканов.

Город не намерен также устанавливать плату за изменение вида разрешенного использования участков, возможность введения которой (в размере 80% от кадастровой стоимости) предусмотрена тем же ФЗ. "Если брать с инвесторов дополнительные деньги за это, нагрузка на землю для них еще увеличится и сделает реализацию некоторых проектов невыгодной", - говорит вице-губернатор Петербурга Александр Вахмистров.

Кадастровая оценка земель была актуализирована в городе в январе 2010 года. Стоимостные значения варьируются по кадастровым кварталам (их почти 6000) и 14 видам использования территорий. Максимальные значения (на Невском проспекте и в его ближайших окрестностях) достигают 41 726 руб./кв. м, то есть предельная цена выкупа составляет примерно 5600 руб./кв. м (или $240).

По данным Фонда имущества Петербурга, только в 2010 году местные предприятия приватизировали 555 участков общей площадью 1087, 1 га.

По планам петербургского КУГИ, в первой половине 2011 года в городе начнет действовать новая методика расчета арендных платежей за землю. Ставки, номинированные в рублях, будут определяться локацией участка и его функциональным назначением. Одна из основных целей, которую стремится достичь Смольный за счет нового порядка начисления "дани", - сбалансировать налоговые и арендные платежи за участки, сделав статус собственника более завидным, чем положение арендатора.

Мегаполис - с молотка. Получить незастроенную территорию сразу в собственность в Петербурге нельзя. Город предоставляет участки в аренду с правом застройки. Сдав объект в эксплуатацию, инвестор сможет выкупить землю или оформить ее в долгосрочную аренду.

Исключительно на аукционах предоставляются "пятна" под жилищное строительство и под большинство коммерческих объектов. Но, например, участки для размещения гостиниц можно получить целевым назначением, причем по льготной цене. Эта мера предусмотрена в рамках городской программы по развитию туризма и закреплена на уровне постановления правительства Санкт-Петербурга в июле 2006 года. Ранее за предоставленный объект (здание или "пятно" под застройку) девелопер отчислял в бюджет сумму, равную его рыночной стоимости. При оценке эксперты исходили из максимально выгодного вида использования (как правило, быстрее всего окупается жилищное строительство). Теперь к отчету о рыночной цене прилагаются и расчеты специальной (инвестиционной) стоимости объекта. При этом оценщики должны учитывать конкретное функциональное назначение (гостиница) и размер здания (его объемно-планировочное решение). По словам начальника отдела по развитию инвестиционной привлекательности Комитета по инвестициям и стратегическим проектам Алексея Павловича, сегодня девелоперы платят в бюджет за право строительства отелей 50%, а то и 20-30% от рыночной стоимости участка. Г-н Павлович считает, что такая политика - серьезный побудительный мотив для отельеров. На начало 2011 года в работе у них было 152 проекта в общей сложности на 12 676 номеров. Из них 26 гостиниц строятся, 69 - находятся на стадии инженерных изысканий и проектирования, по 57 готовятся документы. Случается, правда, что девелоперы уже после сдачи объекта госкомиссии меняют его функциональное назначение, отказываясь от малодоходной отельной составляющей, например, в пользу бизнес-центра. Так, холдинг "Лидер Групп" передумал включать гостиницу в состав торгово-офисного комплекса "Лидер" на пл. Конституции. В ТРК "Румба" на пр. Стачек также вместо запланированных номеров появились офисы.

В 2006 году Фонд имущества реализовал на открытых аукционах 563 га под застройку, в 2010 году - уже 781,4 га. Сумма вырученных бюджетом средств увеличилась с 7,26 до 11,6 млрд. рублей.

Как правило, между претендентами идет настоящая борьба. Есть, впрочем, и аукционы с заранее известным победителем. Например, в 2006 году по 30 участков под автозаправки приобрели в аренду едиными лотами компании "Газпром-Нефть" и "Лукойл": по средней цене $91, 3/кв. м и $133, 7/кв. м соответственно. А в начале 2011 года девять "пятен" достались "Роснефти" примерно за 104 млн. рублей при стартовой цене в 103 млн. Других серьезных претендентов не было, поскольку в конкурсных условиях был и такой пункт: задепонировать в банке 1,2 млрд. рублей. Эту сумму победителю вернут не ранее 15 февраля 2012 года, если он (или его дочерние структуры) перечислит до конца 2011 года в бюджет города не менее 2 млрд. руб. налоговых платежей. Аналогичные требования содержались и в условиях других "оптовых" торгов по АЗС.

В этой связи ООО "Развитие территорий" пыталось оспорить в Арбитражном суде итоги аукциона, победителем которого в 2006 году стала компания "Газпром-Нефть". Истец, в частности, заявил, что круг участников был искусственно ограничен, а условие перечислить в казну не менее 4 млрд. рублей в виде налогов противоречит основам гражданского и налогового законодательства. Однако суд последовательно отказал фирме в трех инстанциях по формальным основаниям. В 2010 году Петербургский фонд имущества провел сразу несколько аукционов на право комплексного освоения территорий. Новая форма торгов привлекла в город инвесторов -"тяжеловесов" и вызвала неоднозначную реакцию у местных девелоперов средней руки, которые фактически оказались отсечены от борьбы. "По этой схеме мы реализовали в общей сложности 767 га земли. Это абсолютный рекорд. Насколько я знаю, ни в советской, ни в новейшей истории России не было прецедента, чтобы за год в отдельно взятом городе предоставлялось такое количество территорий для строительства. От этих сделок мы выручили 10 млрд. 600 млн. рублей. В среднем аукционная цена превышала начальную в семь раз", - комментирует генеральный директор Фонда имущества Андрей Степаненко.

Так, в феврале 2010 года столичная компания "Главстрой", дебютировавшая на петербургском рынке, приобрела право аренды двух участков в Приморском районе (между поселками Ольгино и Каменка), выставленных на аукцион единым лотом. Их общая площадь - свыше 437 га. В ходе торгов цена земли поднялась с 617,7 млн. рублей до 1,07 млрд. Застройщику за свой счет предстоит инженерно подготовить территорию и передать городу (безвозмездно) все объекты инфраструктуры. После этого он получит право преимущественного выкупа земель или их аренды для жилищного и любого другого строительства. На реализацию всего проекта отводится 10 лет.

На других торгах компании "Московский метрострой" и "Гатчинский ДСК" приобрели по два участка в Красносельском районе, а "Главстрой" выиграл еще один лот - массив "Северная долина" (на пр. Энгельса), предложив за территорию размером 270 га целых 7,73 млрд. рублей.

Вообще этот московский холдинг стал за последний год главным героем петербургских торгов. В декабре 2010 года компания "Главстрой-СПб" купила право аренды и застройки квартала площадью 5, 2 га, расположенного на периферии исторического центра Петербурга и ограниченного ул. Шкапина, Розенштейна и наб. Обводного канала. На месте бывших аварийных домов можно построить коммерческий комплекс до 70 тыс. кв. м. Квадратный метр земли обошелся победителю примерно в $550. Начальная стоимость лота подросла с 561 до 701 млн. рублей.

В январе 2011 года "Главстрой-СПб" выиграл инвестиционно-архитектурный конкурс на право реконструкции и развития территории Апраксина двора - исторического торгового комплекса, занимающего территорию 12 га в сердце Петербурга (квартал, ограниченный Садовой ул., наб. реки Фонтанки, Апраксиным пер. и ул. Ломоносова). И если на земельных аукционах москвичам приходилось сталкиваться с серьезной конкуренцией, то исход борьбы за Апрашку, похоже, был предрешен заранее. По крайней мере, в кулуарах никто не сомневался в результатах конкурса, на котором "Главстрой-СПб" обошел компанию "Ренессанс Апраксин двор" (ее учредителями выступили Russian land, подконтрольная Шалве Чигиринскому, и шведский холдинг Ruric).

Безусловно, петербургская администрация заинтересована в таком партнере, как Олег Дерипаска, а проект реновации Апраксина двора отнесен к категории "стратегических".

Игра в стратегию

Всего в 2010 году таких проектов в Петербурге насчитывалось 16. Перечень этот открыт, хотя, по общему мнению чиновников, он не должен содержать больше 20-30 позиций. Иначе само понятие девальвируется. Стратегическим стройкам обещан режим наибольшего благоприятствования. Хотя процедура согласований для viр-инвесторов такая же, как и для обычных, чиновники должны обеспечить им "зеленый свет" и особое внимание. Среди возможных преференций - получение участков под застройку без торгов (целевым образом) и снижение инвестиционных отчислений в городскую казну.

Критерии "стратегичности", определенные в постановлении петербургского правительства N 216 от 01.03.2005 г., весьма расплывчаты. Чтобы получить такой статус, проект должен способствовать "существенному улучшению социально-экономических и культурных условий жизни" горожан, повышать инвестиционную привлекательность Петербурга и способствовать его взаимоотношениям с другими субъектами Федерации. Он должен стимулировать инвестиционную и деловую активность на конкретной территории или в определенной отрасли городского хозяйства. Обязательное условие - окупаемость проекта. Оговорен и минимальный финансовый барьер, который должен преодолеть его инициатор, - 3 млрд. рублей.

Сегодня в стратегическом списке - проекты по строительству автомобильных заводов ("Тойота", "Ниссан" и др.), нового футбольного стадиона на Крестовском острове, китайского квартала "Балтийская жемчужина", многофункционального комплекса "Морской фасад" с пассажирским портом на намывных территориях Васильевского острова, второй сцены Мариинского театра, преобразование острова Новая Голландия и др.

Особняком стоит скандальный проект по созданию общественно-делового комплекса "Охта-Центр", который регламентирует отдельный городской закон. Несмотря на протесты ЮНЕСКО и общественности, идея по строительству 300-метрового небоскреба на границе исторического центра Петербурга постепенно обретает реальные очертания. В конце 2010 года компания "Газпром-Нефть" даже выпустила серию имиджевых рекламных роликов о "кукурузине" в местном эфире нескольких телеканалов.

Схема финансирования мегапроекта стоимостью $2 млрд. подразумевает, что 51% средств вложит "Газпром-Нефть", а оставшаяся сумма будет сформирована за счет налоговых отчислений "Газпрома" в бюджет Петербурга. Город и инвестор получат возведенные объекты в собственность пропорционально внесенной доле. Завершение строительства намечено на 2016 год. Ориентировочная площадь комплекса, в состав которого помимо офисных площадей должны войти спортивные, выставочные и культурные учреждения, музеи, ледовая арена и пр., - около 1 млн. кв. м.

"Почему "Газпром" хочет построить такое здание? Потому что это амбициозная транснациональная компания. Одна из крупнейших в мире и важнейшая в стране. Спроси мэров любых городов, и не только российских, хотели бы они заполучить такого налогоплательщика, - все бы ответили согласием", - уверен Александр Вахмистров. "Я искренне не понимаю, что в этом проекте плохого. Зная примерную высоту "Охта-Центра", легко представить, как будет смотреться эта башня в городской панораме. Уверяю вас, ничего страшного. Она будет не выше телевизионной вышки, а двойное остекление придаст зданию определенную легкость и полупрозрачность", - добавляет он.

Однако пока уговорить горожан Смольному не удалось. Они упрямо не разделяют эстетические представления чиновников.

Три буквы для инвестора. Одно из последних достижений местного законотворчества - петербургский закон о государственно-частном партнерстве, принятый в конце 2006 года и не имеющий аналогов в других субъектах РФ. Это правовое know-how позволяет реализовывать масштабные и сложные инвестпроекты, связанные в первую очередь с развитием городской инфраструктуры. "На уровне Федерации партнерство между государством и инвестором оформляется лишь концессионным соглашением. По сути, это предоставление объекта на инвестусловиях с последующим возникновением у инвестора прав на результат строительства или реконструкции и на выкуп земельного участка. В петербургском законе предусмотрено целых семь форм партнерства города и инвестора, и перечень этот не исчерпывающий. В частности, предметом соглашения, кроме строительства и реконструкции объектов, может быть также их последующая эксплуатация. Для инвестора такое дополнительное обязательство, как правило, выгодно, поскольку подразумевает возможность предоставления платных услуг, например, от эксплуатации дороги. Важно, что закон прописывает гарантии для инвесторов и предусматривает возможность привлечения банковского финансирования для строительства", - комментирует Ирина Ганус, начальник методического управления КУГИ.

Среди петербургских проектов, которые будут реализованы на основе ГЧП, - Западный скоростной диаметр, Орловский тоннель, строительство морского пассажирского терминала на Васильевском острове, а также модернизация и развитие аэропорта Пулково.

"Концессионные конкурсы - абсолютно новая для города, да и для всей России схема. До сих пор частный инвестор у нас действовал на свой страх и риск, а по таким проектам государство делит с ним ответственность, в том числе финансовую. Поэтому мы прописываем все нюансы договора, составляем матрицу рисков и т. п.", - рассказывает Алексей Чичканов.

Уже этой весной город обещает объявить инвестиционный конкурс на право реконструкции аэровокзального комплекса. Идея проекта стоимостью около 30 млрд. рублей - превратить "Пулково" в международный хаб. Чтобы сделать его реализацию возможной, Смольный в 2010 году сумел пролоббировать передачу 100% акций ОАО "Аэропорт "Пулково" и всей аэродромной инфраструктуры в городскую собственность.

Еще одна грандиозная задача, которую пытается решить сегодня петербургская администрация, - оформление прав города более чем на 600 памятников федерального значения. В результате длительных переговоров с Росимуществом часть разногласий удалось снять. Спорными пока остаются примерно 160 объектов. Среди них - религиозные здания, которые используются городскими учреждениями и структурами (например, Исаакиевский собор, собор в Петропавловской крепости, Спас-на-Крови), недвижимость, переданная в аренду коммерческим структурам (Большой Гостиный двор, комплекс Никольского рынка и др.), а также пришедшие в запустение объекты, тратить деньги на восстановление которых город сегодня не вправе. В КУГИ надеются, что постановление правительства РФ, которое поделит памятники между Петербургом и Федерацией, выйдет уже этой весной.

В целом даже критики Смольного вынуждены признать, что его инвестиционная политика эффективна: масштаб реализуемых проектов, в том числе инфраструктурных, принципиально иной, чем несколько лет назад; доходы бюджета от использования имущества растут, а власти стараются действовать в рамках "правового поля", оставляя у инвесторов, особенно иностранных, впечатление о Петербурге как об открытом и достаточно цивилизованном по российским меркам городе.

 

Наши новости и издания

Март 2014
Начата работа над новой статьей А. Э. Холопова и М. Ю. Мостова, посвященная практике НФТ в разных странах мира, включая Австралию, Индонезию, Южную Корею, США, Великобританию и другие страны мира. Одновременно подходит к концу работа над совместной статьей А. Э. Холопова и О. В. Белой "О системах риск-менеджмента в области инвестиций и инвестиционных проектов в России: право, практика, перспективы". Статья будет завершена в конце этого года. и представлена в ряд российских и зарубежных экономических изданий.
 
Февраль 2014
Подготовлен черновой вариант книги А. Э. Холопова: "Прикладной риск-менеджмент при реализации инвестиционных проектов: право, практика, перспективы (PPP)". После авторской редакции книга будет представлена ряду российских и зарубежных издательств. Отдельные главы книги можно будет вскоре почитать в соответствующих разделах сайта.
 
Январь 2014
В журнале "Финансы и кредит" вышла статья А. Э. Холопова и М. Ю. Мостова "Об эффективности принимаемых на государственном уровне мер по внедрению новых финансовых технологий в систему экономического развития Российской Федерации". Статью можно почитать в одноименном журнале № 6, февральский выпуск.